東京ベイアプレイザル株式会社|東京ベイアプレイザルは豊洲・晴海エリアを拠点とする全国対応可能な不動産鑑定・コンサルティング事務所です。

相続税申告時評価について

相続税申告状況について

「相続対策」は、「不動産対策」といっても過言ではありません。

 

なぜなら、相続税納税者の資産のうち不動産の占める割合は高く、節税や収入を増やすための対策に不動産を活用することが要だからです。

 

「不動産対策」とは、つまりは「ご所有資産を把握して、相続税が支払えるように、あるいは相続税を支払わなくても済むように、資産の管理を行っていくこと」です。

 

税金が支払えるようにする、あるいは支払わなくて済むようにするには、①相続財産自体を減らす②評価額を下げる と、大きく分ければ2パターンであり、特に②については不動産鑑定評価が有効で、当該書類の作成は不動産鑑定士にのみに許される業務です。

 

上記グラフ(左)は平成6年から平成28年申告分までの相続税申告総額の内訳を示したもので、割合の高い順に、土地、現金・預貯金等、有価証券、その他、家屋となっています。

上記グラフ(右)は、相続不動産(土地・家屋)総額と、相続資産全体に占める不動産割合を示したもので、平成28年申告分については、総額に対して不動産割合は約44%です。

平成27年は相続税法改正により基礎控除額が減額され、課税対象者が増加したことにより相続不動産総額は上昇していますが、預貯金等の額も上昇したため不動産割合は低下傾向となっています。とはいえど、不動産総額が占める割合は全資産のなかで最も高く、総額も増加傾向であり、適切な評価が大きな節税効果を生むものと思います。国税庁「平成28年分の相続税の申告状況について」

  

相続対策というと多くの方が顧問税理士にご相談になると思いますが、税理士は税務の専門家であって、不動産の専門家ではありません。

 

私共は、税理士から顧問先のお客様の不動産(不動産評価、不動産活用)について、頻繁に相談をお受けしています。相続対策には税務と不動産の幅広い知識が必要です。身近に相談できる不動産の専門家がいないために、有効な不動産対策も行われず、納税申告の際の評価額も適正額を超えてしまっている例が多くあります。

 

相続対策は、税理士のみではなく、不動産鑑定士に併せてご相談いただくと、不動産評価、不動産活用の判断に間違いが防げます。

私達は、税理士との連携で、お客様の相続をサポートいたします。 

 

相続税申告時の不動産評価の方法について

相続資産の評価方法

相続財産の評価は亡くなった日を基準として算定します。

 

左記の表のとおり、各資産の評価方法が国税庁の財産評価基準によって定められています。

土地(宅地)については路線価方式による評価額、建物については固定資産税評価額での申告が原則です。

 

なお、相続税の申告が必要となるのは、相続財産の評価額が基礎控除額を超える場合です。基礎控除額は、<3,000万円+600万円×法定相続人数>で計算されますので、法定相続人数が3人であれば、3,000万円+600万円×3人=4,800万円ですので、この場合、4,800万円以下の財産であれば申告の必要はありません。

 

路線価方式による評価

特に大きく評価を左右する土地の評価について言及します。

 

土地の評価は上記の通り、路線価方式によるのが原則です。

路線価方式とはどういうものかといいますと、左記の図の通り、相続税路線価図で調べた対象地の前面路線価に個別格差補正を行って、面積を乗じることによる簡便な評価方法です。補正率等は全て国税庁の定める財産評価基準に規定されています。

 

この方法は、画一的で簡便ですので、大量の評価を一律の公平な方法で処理できるという意味で優れています。ただし、各土地の個別性を十分に考慮した適切な時価の算定に至らないことが往々にしてあります。適切な時価より安く算定されていれば納税者の側からすれば問題ないですが、路線価方式が高く算定されていしまう場合は余分な税金を支払うこととなります。その場合は、不動産鑑定評価を利用することを検討してください。路線価評価ではなく、不動産鑑定評価を利用して適切な時価をベースに納税申告することも認められています。

 

平成4年に国税庁から国税局あてに、「国税庁財産評価基本通達」に規定されている土地の評価法(路線価式評価法)に基づく申請以外は受け付けないというスタンスではなく、それ以外の方法の申請も審査対象にする旨の事務連絡がでています。つまり、「鑑定評価書による評価額が適正と認められれば受け入れなくない」ということです。

ただし、鑑定評価額が適正な時価を表示しているということを十分に説明できる説得力の高い不動産鑑定評価書の作成が不可欠です。説明が不十分で、評価額が適正でないと判断されると採用してもらえないうえに、ペナルティも課せられます。 

 

相続節税事例等のページで、鑑定評価によって、どの程度の節税効果があったか記載しましたので、ご覧ください。